NEOMA: un livre blanc sur l’immobilier

La chaire «Immobilier et Société» de NEOMA Business School vient de présenter une étude sur le logement social et intermédiaire. Cette chaire est notamment soutenue par le groupe PLURIAL dont la filiale « L’Effort Rémois » est un acteur majeur de ce secteur à Reims.

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Les auteurs dressent le constat suivant : L’inflation des prix immobiliers depuis 1998 a accentué les inégalités entre les catégories sociales et entre les générations. Ainsi, depuis 2000 le prix d’un logement à Paris rapporté au revenu annuel d’un ménage a enregistré une hausse de 133 %. Le budget logement représente 28 % du budget des ménages en France contre 15 % en Allemagne. Les seniors profitent de cette hausse des prix immobiliers. Ils ont augmenté leur patrimoine pendant que les jeunes locataires consacrent à la location une part croissante de leurs revenus. En 2000, plus de 70 % des Français de moins de 25 ans étaient locataires dans le parc privé contre moins de 40 % en Angleterre. Les jeunes français qui accèdent à la propriété de leur résidence principale sont de moins en moins nombreux. L’offre de studios dans les logements sociaux est largement insuffisante alors qu’elle est pourtant adaptée aux jeunes de moins de 30 ans aujourd’hui. Contrairement à l’Allemagne, la France n’a pas assez construit de logements intermédiaires locatifs là où la demande était forte depuis une trentaine d’années.

En regard, les opérateurs, et parmi eux Plurial, sont confrontés à une forte demande de logements à laquelle ils ne peuvent répondre que difficilement. Ces organismes rencontrent d’autant plus de difficultés qu’ils ne maîtrisent pas l’évolution de la société comme la faisabilité opérationnelle ainsi que les processus d’urbanisation. A ce titre, le constat posé par le Directeur Général de Plurial est sévère : « depuis 1990, on n’a plus de politique d’aménagement du territoire, pas de politique du foncier très active. Le résultat, c’est la pénurie aggravée par des mesures législatives qui ne sont pas  incitatives pour les investisseurs ».

Le livre blanc préconise plusieurs mesures sur le logement social et intermédiaire qui prennent aussi en compte les fortes évolutions sociétales en cours : les handicaps, la dépendance et la question des déplacements et de la proximité de l’emploi.

Parmi ces mesures, particulièrement destinées aux zones tendues dont la Champagne-Ardenne ne fait partie, retenons la transformation des bureaux vacants en logements, le développement du locatif intermédiaire, notamment par l’exonération de l’ISF sur les investissements réalisés dans ce domaine avec un engagement de durée (minimum 15 ans) pour les investisseurs particuliers, l’exonération des plus-values immobilières ramenée à 20 ans afin d’attirer les investisseurs institutionnels dans le logement, le développement de l’épargne retraite individuelle pour les cadres dans les opérations d’achat direct, le développement de la colocation.

Comme le rappelaient les intervenants, Alain Nicole, Directeur Général de Plurial et Nicolas Tarnaud, titulaire de la chaire, lors de cette présentation, le poids de l’immobilier dans l’économie est considérable : 25 % du PIB, 76 000 salariés dans le logement social, 2 millions d’emplois dans le secteur du bâtiment, 50 000 emplois qualifiés ( BAC+5) dans l’immobilier avec une prévision de recrutement + de 1000 emplois par an, 25 % du budget de chaque français.

En clair, si ce secteur est en panne c’est toute l’économie qui se fige. Les accusations sont connues : «trop de contraintes, de rigidité et de complexité». Le patron du groupe PLURIAL réclame en urgence un «environnement économique et fiscal favorable » sinon, dit-il, « on va droit dans le mur » !

 

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